SIA 118 – Was Bauherren über den Werkvertrag wissen müssen
Wer ein Bauprojekt realisiert, wird früher oder später mit der SIA 118 konfrontiert. In meiner Tätigkeit als Bauherrenvertreter erlebe ich immer wieder, dass Bauherren die Norm zwar vertraglich akzeptieren, deren Auswirkungen jedoch kaum kennen. Dabei regelt sie zentrale Themen wie Vergütung, Abnahme, Mängelrechte und Verzug – also genau jene Bereiche, in denen später die meisten Konflikte entstehen.
Die SIA 118 bildet das Fundament vieler Bauverträge in der Schweiz. Sie entscheidet darüber, wann bezahlt wird, was bei Mängeln gilt, welche Rechte Bauherren bei Verzögerungen haben und wie eine Abnahme korrekt durchgeführt wird. In diesem Beitrag zeige ich die wichtigsten Punkte aus der Praxis und erläutere, worauf Bauherren besonders achten sollten.
Was ist die SIA 118 und warum gilt sie nicht automatisch?
Die SIA 118, offiziell «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten», ist seit dem 1. Januar 2013 in Kraft und ersetzt die frühere Ausgabe von 1977/91. Sie ist kein Gesetz, sondern eine privatrechtliche Norm des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA).
Das ist ein Punkt, den viele unterschätzen: Die Norm klärt die im Bauwesen gebräuchlichen Begriffe, bietet eine Übersicht über einschlägige Rechtsfragen und zeigt, gestützt auf praktische Erfahrung, wie diese gelöst werden können – in angemessener Berücksichtigung der beidseitigen Interessen. Rechtsverbindlich wird sie erst, wenn die Parteien sie ausdrücklich als Bestandteil ihres Vertrages bezeichnen. Das bedeutet konkret: Wenn du als Bauherr mit einem Unternehmer einen Werkvertrag abschliesst, ohne die SIA 118 explizit einzubeziehen, gilt sie nicht. Dann greift ersatzweise das Obligationenrecht (OR) – mit deutlich weniger Detailtiefe und weniger bauspezifischen Schutzregeln für dich.
Meine klare Empfehlung aus der Praxis: Sorge dafür, dass die SIA 118 bei jedem Bauvertrag als Vertragsbestandteil vereinbart wird. Das kostet nichts, schafft aber ein erheblich robusteres Fundament für alle Folgefragen.
Verhältnis zum OR und zu den sogenannten ABB
Die SIA 118 steht nicht allein. Für alle Bauarbeiten gilt die Norm als anwendbar, während technische Bestimmungen für die Ausführung durch Normen der Fachverbände festgelegt werden. Daneben gibt es die sogenannten Allgemeinen Bedingungen Bau (ABB) – das sind gewerkspezifsiche Ergänzungsnormen wie SIA 118/262 für Betonarbeiten oder SIA 118/380 für Gebäudetechnik. Diese ABB sind auf die SIA 118 abgestimmt und enthalten ergänzende und/oder abweichende Regeln für einzelne Arbeitsgattungen. Im Falle eines Widerspruchs geht die SIA 118 vor.
Wann gilt die SIA 118 – und wann nicht?
Die SIA 118 kommt grundsätzlich dann zum Einsatz, wenn ein Unternehmer eine Bauarbeit gegen Vergütung für einen Bauherrn erbringt. Wer eine Bauarbeit ausführt, erstellt ein Werk im Sinne des OR – entweder ein ganzes Bauwerk oder nur einen Teil davon, etwa Maurer oder Gipserarbeiten, sanitäre Installationen. Auch das Ergebnis von Ausbesserungs-, Umbau oder Rückbauarbeiten gilt als Werk.
Die Norm gilt nicht für Architektur oder Ingenieurleistungen – dafür gibt es die SIA-Ordnungen 102, 103 und 108. Ebenfalls ausserhalb ihres Rahmens liegt der Generalunternehmervertrag, der eine andere Vertragskonstruktion darstellt.
Aus meiner Erfahrung als Bauherrenvertreter sehe ich regelmässig, dass Bauherren die Norm unterschreiben, ohne sie zu kennen. Das ist gefährlich – denn sie enthält Spielregeln, die du nur dann zu deinen Gunsten einsetzen kannst, wenn du sie verstehst.
Die Vergütungsmodelle: Einheitspreis, Global oder Pauschalpreis
Für die Vergütung der Leistungen des Unternehmers sollen nach Möglichkeit Einheitspreise, Globalpreise oder Pauschalpreise vereinbart werden. Diese Preise sind grundsätzlich feste Preise.
Einheitspreisvertrag
Beim Einheitspreisvertrag wird jede Leistungsposition mit einem Preis pro Einheit (z.B. Franken pro Kubikmeter, pro Quadratmeter, pro Stück) bewertet. Die tatsächliche Abrechnung erfolgt nach dem gemessenen Ausmass. Das ist bei Bauvorhaben mit unklaren Mengen sinnvoll – etwa beim Aushub oder beim Rohbau. Für dich als Bauherr bedeutet das: Du bezahlst, was effektiv eingebaut wurde. Das bietet Transparenz, aber auch das Risiko, dass bei Mehrmassen die Kosten steigen. Deshalb ist das Ausmassverfahren (nach SIA 118 Art. 141 ff.) so wichtig: Es legt fest, wie gemessen wird.
Gesamtpreisvertrag (Global oder Pauschalpreis)
Sind Arbeitsaufwand oder Kosten grösser als beim Vertragsabschluss vorgesehen, hat der Unternehmer grundsätzlich kein Recht auf Erhöhung des vereinbarten Preises. Umgekehrt kann er diesen Preis auch dann verlangen, wenn seine Leistung weniger Aufwand erfordert als ursprünglich erwartet. Der Pauschalpreis schafft für dich Kostensicherheit, verlangt aber einen präzise definierten Leistungsumfang. Unklare Beschreibungen führen zu Nachtragsdebatten. Mein Rat: Investiere vor Vertragsabschluss in eine sorgfältige Ausschreibung. Was du am Anfang sparen willst, zahlst du während der Bauphase dreifach.
Der Rückbehalt: Dein finanzieller Sicherheitsgurt bis zur Abnahme
Bis zur Abnahme des Werkes hast du als Bauherr ein wichtiges Sicherheitsmittel in der Hand: den Rückbehalt. Bei Einheitspreisverträgen darf ein prozentualer Anteil der Abschlagszahlungen zurückbehalten werden, um allfällige Unzulänglichkeiten des Unternehmers abzudecken (nach SIA 118 Art. 149 f.). Der Rückbehalt beläuft sich grundsätzlich auf 10% des Leistungswertes am Ende des Rechnungsmonats. Übersteigt der Leistungswert CHF 500 000.-, beträgt er 5% des Wertes, mindestens aber CHF 50 000.-. Der maximale Rückbehalt ist auf CHF 2 000 000 begrenzt.
Der rückbehaltene Betrag wird erst fällig, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: die Abnahme des Werkes, die Übergabe der Schlussabrechnung nach Ablauf der Prüfungsfrist sowie die Leistung der Solidarbürgschaft nach Art. 181. Der Rückbehalt ist also kein Verhandlungstrick, sondern ein vertraglich verankertes Instrument. Du benutzt ihn nicht, um Rechnungen willkürlich zu kürzen – aber du hast das Recht, ihn bis zur vollständigen Abnahme einzubehalten.
Die Abnahme: Mehr als eine Formalität
Die Abnahme des Werkes (nach SIA 118 Art. 157 ff.) ist der Schlüsselmoment in jedem Bauprojekt. Mit ihr verschiebt sich die Beweislast, die Rügefrist beginnt zu laufen, und der Rückbehalt wird fällig.
Wie die gemeinsame Prüfung funktioniert Nach der Vollendung des Werkes zeigt der Unternehmer die Fertigstellung an. Daraufhin erfolgt eine gemeinsame Prüfung mit der Bauleitung (nach SIA 118 Art. 158). Dabei wird festgehalten, ob das Werk mängelfrei ist oder ob Beanstandungen bestehen. Ein Protokoll über diesen Vorgang ist dringend empfehlenswert.
Wesentliche vs. unwesentliche Mängel
Die SIA 118 unterscheidet zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln – und das hat erhebliche Konsequenzen:
- Unwesentliche Mängel: Das Werk kann abgenommen werden, du behältst aber das Recht, die Behebung zu verlangen (nach SIA 118 Art. 160).
- Wesentliche Mängel: Du kannst die Abnahme verweigern und dem Unternehmer eine Frist zur Verbesserung setzen (nach SIA 118 Art. 161).
Achtung: Wenn du nach Abschluss der gemeinsamen Prüfung nicht ohne Versäumnis eine Frist zur Behebung festgestellter wesentlicher Mängel ansetzt, gilt das Werk trotz dieser Mängel als abgenommen. Du behältst zwar das Recht auf Mängelbeseitigung, aber du verlierst den stärksten Druckmittel – die Zurückstellung der Abnahme.
Abnahme ohne Prüfung – ein unterschätztes Risiko
Unterbleibt nach der Anzeige der Vollendung die gemeinsame Prüfung innerhalb eines Monats, weil keine der Parteien sie verlangt oder weil der Bauherr seine Mitwirkung unterlässt, gilt das Werk nach Ablauf dieser Frist als abgenommen – auch ohne förmliche Prüfung.
Das ist einer der gefährlichsten Paragraphen der SIA 118 für unbegleitete Bauherren. Wenn du dich nach Fertigstellungsmeldung nicht kümmerst, verlierst du dein stärkstes Druckmittel.
Mängelrechte: Was dir die SIA 118 wirklich gibt
Was ist überhaupt ein Mangel? Ein Mangel im Sinne der SIA 118 (Art. 166) ist eine Abweichung des Werkes vom Vertrag. Das kann bedeuten, dass eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, aber auch, dass das Werk nicht jene Qualität aufweist, die man ohne besondere Vereinbarung berechtigterweise erwarten darf – also etwa die Tauglichkeit für den üblichen Gebrauch. Was kein Mangel ist: Ein vertragswidriger Zustand des Werkes, den ausschliesslich der Bauherr oder seine Hilfspersonen, etwa die Bauleitung, selbst verschuldet haben.
Das ist wichtig: Wenn deine Bauleitung mangelhafte Pläne erstellt hat, kannst du dem Unternehmer nicht einfach eine Mängelrüge schicken.
Die Haftung des Unternehmers Der Unternehmer haftet dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist – und zwar ohne Rücksicht auf die Ursache des Mangels, also unabhängig davon, ob es sich um unsorgfältige Arbeit, ungeeignetes Material oder eigenmächtige Abweichungen von Plänen handelt, und unabhängig von seinem Verschulden. Das ist ein starkes Fundament. Der Unternehmer kann sich also nicht einfach damit herausreden, er habe sorgfältig gearbeitet.
Deine Rechte bei Mängeln
Die SIA 118 (Art. 169) gibt dir als Bauherr bei Mängeln ein gestaffeltes Rechtssystem:
- Recht auf Verbesserung
Du setzt dem Unternehmer eine angemessene Frist und verlangst die Beseitigung des Mangels. Das ist immer der erste Schritt. - Minderung
Wenn der Unternehmer innerhalb der Frist nicht liefert, kannst du die Vergütung entsprechend dem Minderwert des Werkes kürzen. - Rücktritt
Als letztes Mittel, wenn die Annahme des mangelhaften Werkes nicht zumutbar ist und die Entfernung den Unternehmer nicht unverhältnismässig benachteiligt.
Zusätzlich gibt es den Schadenersatzanspruch (Art. 171): Wenn durch einen Mangel ein Schaden entstanden ist, kannst du diesen neben den Mängelrechten geltend machen – allerdings nur, wenn den Unternehmer ein Verschulden trifft.
Die Rügefrist: Zwei Jahre, die du kennen musst
Wenn nichts anderes vereinbart ist, besteht eine Rügefrist von zwei Jahren ab dem Tag der Abnahme. Innerhalb dieser Frist kannst du Mängel aller Art jederzeit rügen – das ist ein bedeutsamer Vorteil gegenüber dem allgemeinen Gesetzesrecht. Nach Ablauf der Rügefrist kannst du neu entdeckte, bis dahin bekannte Mängel nicht mehr geltend machen. Für sogenannte verdeckte Mängel – also solche, die du erst nach Ablauf der Rügefrist entdeckst – haftet der Unternehmer aber weiterhin, sofern du sie sofort nach der Entdeckung rügst. Wichtig für die Verjährung: Die Mängelrechte des Bauherrn verjähren fünf Jahre nach Abnahme des Werkes oder eines Werkteils. Bei Mängeln, die der Unternehmer absichtlich verschwiegen hat, beträgt diese Frist zehn Jahre.
Verzug und vorzeitige Vertragsbeendigung
Wenn du als Bauherr zu spät zahlst Fällige Zahlungen sind grundsätzlich innerhalb von 30 Tagen zu leisten, sofern im Vertrag keine andere Frist vereinbart wurde. Gerätst du in Verzug, verlierst du zunächst das Recht auf Skontoabzug. Zudem kann der Unternehmer dich durch Mahnung in Verzug setzen, und ab diesem Zeitpunkt schuldet du Verzugszinsen zum banküblichen Kontokorrent-Kreditzinssatz. Im weiteren Verlauf kann der Unternehmer dir eine angemessene Nachfrist ansetzen. Läuft diese ab, ohne dass du gezahlt hast, kann er den Vertrag auflösen und hat Anspruch auf Vergütung der bereits erbrachten Leistungen sowie bei Verschulden auf Ersatz des entgehenden Gewinnes. Das klingt hart – und das ist es. Bezahle pünktlich. Wenn du eine Rechnung streitig findest, teile das dem Unternehmer schriftlich mit und erkläre, welchen Teil du anerkennst und welchen nicht.
Wenn du als Bauherr zurücktreten willst Solange das Werk noch nicht vollendet ist, kannst du als Bauherr jederzeit vom Vertrag zurücktreten – aber nur gegen vollständige Schadloshaltung des Unternehmers. Diese entspricht der Vergütung, die er bei Ausführung der vereinbarten Arbeiten hätte beanspruchen können, abzüglich der Aufwendungen, die er infolge des Rücktritts einspart.
Mein Fazit
Die SIA 118 schafft klare Spielregeln für Bauherren und Unternehmer. Sie regelt Vergütung, Nachträge, Abnahme, Mängelrechte und Verzug deutlich umfassender als das Obligationenrecht und bildet damit die Grundlage vieler erfolgreicher Bauprojekte.
Wer sich vertieft mit den Regelungen befassen möchte, findet die vollständige SIA 118 im offiziellen Normen-Shop des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Die Norm ist zwar keine leichte Lektüre, gehört aber zu den wichtigsten Grundlagen für Bauherren, Planer und Bauprofis.
Hast du noch Fragen zu SIA 118? Dann melde dich ungeniert bei mir!
