SIA 112 – Die 6 Phasen eines Bauprojekts einfach erklärt
Im heutigen Beitrag zeige ich dir, wie die SIA 112 den gesamten Lebenszyklus deines Bauprojekts strukturiert. Von der ersten Idee bis zum Betrieb des fertigen Gebäudes. Vielleicht hast du schon gehört, dass dein Architekt oder Ingenieur von «Phase 31» oder «Bauprojekt» spricht und dich gefragt, was das eigentlich bedeutet. Oder du fragst dich, wann du als Bauherr wirklich gefragt bist und wann die Planer die Führung übernehmen.
Nach diesem Beitrag kennst du die sechs Phasen und dreizehn Teilphasen des SIA-Modells. Du weisst, welche Entscheide von dir erwartet werden und warum das Phasenmodell weit mehr ist als eine organisatorische Vorgabe. Es dient als Orientierungshilfe durch den gesamten Planungs- und Bauprozess.
Was ist die SIA 112 und warum solltest du sie kennen?
Die SIA 112 «Modell Bauplanung» bildet den Planungsprozess eines Bauvorhabens in seiner logischen Gliederung ab. Sie zeigt die Interaktionen zwischen Auftraggeber und Planerteam und macht sichtbar, welche Leistungen von den Planern erbracht werden und welche Mitwirkung vom Auftraggeber erwartet wird.
Die Norm ist eine sogenannte Verständigungsnorm. Das bedeutet: Sie ist nicht automatisch verbindlich, schafft aber eine gemeinsame Sprache zwischen Bauherrschaft, Architekten, Ingenieuren und weiteren Planern.
Ein praktisches Beispiel: Wenn dein Architekt sagt, «wir sind jetzt in Teilphase 31 Vorprojekt», weisst du, dass es jetzt um die Optimierung des Konzepts, die Prüfung der Wirtschaftlichkeit und die Wahl der weiterzuverfolgenden Projektvariante geht.
Verständigungsnorm, keine Verbindlichkeit ohne Vertrag
Die SIA 112 bildet den Ablauf einer Planung phasenbezogen ab und definiert Rollen, Abläufe und Module. Die Regelung der Vertragsverhältnisse erfolgt jedoch über die entsprechenden Ordnungen wie SIA 102 oder SIA 108 und die darauf basierenden Verträge.
Die SIA 112 ist somit das übergeordnete Modell, auf das sich die unterschiedlichen Planerordnungen abstützen. Schliesst du beispielsweise mit einem Architekten einen Vertrag nach SIA 102 ab, orientiert sich dieser an den gleichen Projektphasen.
Anwendungsbereich: Wann gilt die SIA 112?
Das Modell Bauplanung eignet sich für Neubau-, Umbau-, Erhaltungs- und Umnutzungsvorhaben im Hoch-, Tief- und Anlagenbau sowie für Freianlagen.
Ob Einfamilienhaus, Sanierung einer Eigentumswohnung, Wohnüberbauung oder Bürogebäude: Das Phasenmodell kann für praktisch jedes Bauvorhaben angewendet werden.
Wichtig zu wissen: Die SIA 112 umfasst sechs Phasen und dreizehn Teilphasen. Sie beschreibt den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks, von der Bedürfnisformulierung bis zur Bewirtschaftung.
Gleichzeitig ist das Modell bewusst flexibel aufgebaut. Phasen können sich überschneiden, Teilphasen anders angeordnet werden oder bei komplexeren Projekten zeitlich versetzt ablaufen. Die SIA 112 ist deshalb kein starres Korsett, sondern ein Orientierungsrahmen.
Die 6 Phasen im Überblick – und was du wissen musst
Phase 1: Strategische Planung
Die Strategische Planung umfasst die Teilphasen Bedürfnisformulierung und Lösungsstrategien. Das klingt zunächst abstrakt, ist aber einer der wichtigsten Momente des gesamten Projekts. Hier legst du fest, was du erreichen möchtest und warum.
Ziel dieser Phase ist es, Bedürfnisse, Ziele und Rahmenbedingungen zu definieren und die Lösungsstrategie festzulegen.
Typische Fragen lauten:
- Brauche ich einen Neubau oder reicht eine Sanierung?
- Welche Nutzfläche benötige ich?
- Welche Anforderungen soll das Gebäude erfüllen?
- Welches Budget steht über den gesamten Lebenszyklus zur Verfügung?
Wer ein Bauwerk erhalten möchte, das unter wirtschaftlichen, ökologischen und funktionalen Gesichtspunkten überzeugt, muss sich bereits in dieser Phase aktiv mit dem Projekt beschäftigen.
Dein Entscheid am Phasenabschluss: Du legst die Lösungsstrategie fest und entscheidest, ob und mit welchem Ansatz das Projekt weitergeführt wird.
Der rückbehaltene Betrag wird erst fällig, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: die Abnahme des Werkes, die Übergabe der Schlussabrechnung nach Ablauf der Prüfungsfrist sowie die Leistung der Solidarbürgschaft nach Art. 181. Der Rückbehalt ist also kein Verhandlungstrick, sondern ein vertraglich verankertes Instrument. Du benutzt ihn nicht, um Rechnungen willkürlich zu kürzen – aber du hast das Recht, ihn bis zur vollständigen Abnahme einzubehalten.
Phase 2: Vorstudien
Die Vorstudien bestehen aus zwei Teilphasen.
Teilphase 21: Definition des Bauvorhabens und Machbarkeitsstudie
Aus der Strategie wird ein konkretes Vorhaben. Ziel ist es, die Vorgehensweise festzulegen, die Projektierungsgrundlagen zu definieren und die Machbarkeit nachzuweisen.
In dieser Phase entsteht auch das Projektpflichtenheft. Es enthält die Anforderungen an das Bauwerk und bildet die Grundlage für die weiteren Planungsarbeiten. Mit jeder weiteren Teilphase wird dieses Dokument weiterentwickelt.
Teilphase 22: Auswahlverfahren
Diese Teilphase spielt vor allem bei grösseren Projekten eine wichtige Rolle. Hier werden beispielsweise Wettbewerbe oder Studienaufträge durchgeführt, um das geeignete Planungsteam oder das beste Projekt auszuwählen.
Das Ziel lautet: Der Anbieter oder das Projekt wird ausgewählt, das den Anforderungen am besten entspricht.
Dein Entscheid am Phasenabschluss: Du genehmigst die Machbarkeitsstudie, bestätigst den Lösungsansatz und gibst grundsätzlich grünes Licht für die Projektierung.
Phase 3: Projektierung
Die Projektierung bildet das Herzstück jedes Bauprojekts. Sie besteht aus drei Teilphasen.
Teilphase 31: Vorprojekt
Im Vorprojekt werden Konzept, Wirtschaftlichkeit und Varianten optimiert. Die Planer erarbeiten verschiedene Lösungsmöglichkeiten und bewerten diese hinsichtlich Kosten, Qualität und Nutzen.
Am Ende entscheidest du, welche Variante weiterverfolgt wird.
Teilphase 32: Bauprojekt
Das Bauprojekt bildet die Grundlage für die spätere Ausschreibung. Es ist deutlich detaillierter als das Vorprojekt und zeigt das Gebäude weitgehend so, wie es später gebaut werden soll.
Gleichzeitig werden Kosten und Termine weiter präzisiert.
Teilphase 33: Bewilligungsverfahren / Auflageprojekt
In dieser Teilphase wird das Baugesuch eingereicht. Die Behörden prüfen das Projekt. Gleichzeitig werden Kosten und Termine nochmals überprüft und der Baukredit vorbereitet.
Je nach Projekt kann diese Teilphase auch vor oder parallel zum Bauprojekt stattfinden.
Dein Entscheid am Phasenabschluss: Du genehmigst das Bauprojekt, gibst den Baukredit frei und erteilst das Go für die Ausschreibung.
Phase 4: Ausschreibung
In der Ausschreibung werden aus Plänen konkrete Verträge. Das Ziel dieser Phase lautet: Kauf- und Werkverträge sind abgeschlossen. Die Planer erstellen Leistungsverzeichnisse, holen Offerten ein, vergleichen die Angebote und unterbreiten Vergabeempfehlungen.
Für viele Bauherren ist dies ein entscheidender Moment. Denn jetzt zeigt sich, ob die Marktpreise mit den bisherigen Kostenannahmen übereinstimmen. Liegen die Angebote höher als erwartet, müssen unter Umständen Optimierungen vorgenommen oder Prioritäten neu gesetzt werden.
Wer die vorherigen Phasen sorgfältig bearbeitet hat, verfügt jetzt über deutlich bessere Entscheidungsgrundlagen.
Dein Entscheid am Phasenabschluss: Du genehmigst die Vergaben und unterzeichnest die Werkverträge.
Phase 5: Realisierung
Jetzt wird gebaut. Die Realisierung umfasst drei Teilphasen.
Teilphase 51: Ausführungsprojekt
Die Planer erstellen die definitiven Ausführungsunterlagen auf Basis der abgeschlossenen Werkverträge. Ziel ist es, die Ausführungsreife zu erreichen.
Teilphase 52: Ausführung
Das Bauwerk wird erstellt. Die Bauleitung koordiniert die Arbeiten, überwacht Termine, Kosten und Qualität und sorgt für die Umsetzung gemäss Projekt und Verträgen.
Teilphase 53: Inbetriebnahme und Abschluss
Das Bauwerk wird übernommen und in Betrieb genommen. Gleichzeitig werden Schlussabrechnungen geprüft, Restarbeiten abgeschlossen und Mängel behoben. Die Abnahme ist dabei ein rechtlich bedeutsamer Schritt. Mit ihr geht die Verantwortung für das Bauwerk auf den Eigentümer über.
Achte darauf, dass sämtliche Mängel sauber protokolliert werden.
Dein Entscheid am Phasenabschluss: Du nimmst das Bauwerk ab, genehmigst die Schlussabrechnung und gibst das Gebäude für die Nutzung frei.
Phase 6: Bewirtschaftung
Die Bewirtschaftung wird häufig unterschätzt. Dabei ist sie die mit Abstand längste Phase im Lebenszyklus eines Gebäudes. Gerade im nachhaltigen Bauen kommt ihr eine zentrale Bedeutung zu. Viele ökologische, gesellschaftliche und wirtschaftliche Auswirkungen eines Projekts zeigen sich erst im Betrieb.
Die Bewirtschaftung umfasst:
- Betrieb
- Überwachung
- Überprüfung
- Wartung
- Instandhaltung
Ziel ist es, die Dauerhaftigkeit, Funktionsfähigkeit und den Wert des Bauwerks langfristig zu erhalten.
Wichtig ist auch: Der Rückbau wird nicht als eigene Phase definiert. Erfolgt später ein Umbau oder Rückbau, beginnt nach dem Modell ein neues Projekt mit einer neuen Strategischen Planung.
Praxisbeispiel: Einfamilienhaus in der Agglomeration
Stell dir vor, du und deine Partnerin habt ein Grundstück in einer Gemeinde bei Winterthur gefunden.
- Phase 1: Ihr definiert eure Ziele: Minergie-Standard, 5.5-Zimmer, Einliegerwohnung, Budget von 1.2 Mio. Franken inklusive Land.
- Phase 2: Die Machbarkeit wird geprüft. Zonenvorschriften, Ausnützungsziffer und weitere Rahmenbedingungen werden abgeklärt.
- Phase 3: Das Vorprojekt zeigt verschiedene Varianten. Ihr entscheidet euch für eine davon. Danach folgen Bauprojekt und Baubewilligung.
- Phase 4: Die Handwerker werden ausgeschrieben. Die Offertsumme liegt über dem Budget und einzelne Elemente werden optimiert.
- Phase 5: Das Haus wird gebaut, abgenommen und die Schlussrechnung genehmigt.
- Phase 6: Wartung, Unterhalt und spätere Sanierungen sorgen für den langfristigen Werterhalt.
Zusammenfassung
- Die SIA 112 deckt mit sechs Phasen und dreizehn Teilphasen den gesamten Lebenszyklus eines Bauwerks ab.
- Sie schafft eine gemeinsame Sprache zwischen Bauherrschaft und Planern.
- Das Modell eignet sich für Neubauten, Umbauten, Sanierungen und Umnutzungen.
- Als Bauherr bist du an den Phasenabschlüssen der zentrale Entscheidungsträger.
- Die Bewirtschaftung ist die längste Phase und sollte bereits während der Planung berücksichtigt werden.
- Das Modell bleibt flexibel. Phasen können sich überschneiden oder projektspezifisch angepasst werden.
Mein Fazit
Die SIA 112 strukturiert jedes Bauprojekt von der ersten Idee bis zur Bewirtschaftung. Sie macht sichtbar, welche Aufgaben wann erledigt werden müssen und welche Entscheide bei der Bauherrschaft liegen.
Aus meiner Erfahrung als Bauherrenvertreter entstehen viele Probleme nicht auf der Baustelle, sondern deutlich früher. Häufig werden Ziele unklar definiert, wichtige Grundlagen nicht erarbeitet oder Entscheidungen zu spät getroffen.
Wer die sechs Phasen der SIA 112 kennt, versteht den Projektablauf besser, kann Risiken früher erkennen und behält die Kontrolle über sein Bauvorhaben.
Hast du Fragen zur SIA 112? Dann melde dich ungeniert bei mir.
FAQ – Fragen, die Bauherren wirklich stellen
Muss ich die SIA 112 kennen, wenn ich nur ein Einfamilienhaus baue?
Was passiert, wenn wir eine Phase überspringen?
Was ist der Unterschied zwischen SIA 112 und SIA 101?
Die SIA 101 baut auf dem Phasenmodell der SIA 112 auf, ergänzt dieses aber um die Phase 0 «Initialisierung» und beschreibt die Aufgaben und Entscheide des Auftraggebers detaillierter.
