Das Geheimnis sind folgende Themen, die durch die als Bauherr oder uns als Bauherrenvertreter aufzugleisen sind:
Marktanalyse & Marketinginstrumente
MAKRO- & MIKROLAGE / NACHFRAGESEGMENT / PREIS
Jede Projektentwicklung ist, wie der Name sagt, eine Entwicklung. Wir entwickeln ein Immobilienprojekt. Jede erfolgreiche Entwicklung wird mittels eines Prozesses und diversen Instrumenten gesteuert.
Hier geht es vor allem um Makro- und Mikrolage. Bei der Makrolage stellen sich die Fragen, in welchem Kanton, welchem Einzugsgebiet und welcher Gemeinde das Projekt liegt. Wobei es bei der Mikrolage darum geht, wo liegt es innerhalb dieser Gemeinde/Stadt, in welchem Quartier, in welcher Strasse? Was sind die Nachbargebäude und wo fährt der nächste Bus usw.? Da gehe ich immer vom ganz Grossen zum ganz Kleinen bis letztendlich zur Wohnungstür, wo dann auch der Mieter oder der Eigentümer ist. Weiter muss man auch herausfinden, was gerade gefragt ist, wo die Nachfrage ist und wofür die Leute auch bereit sind zu zahlen? Wie ist das Marktumfeld für Produktionsbetriebe, Büro, Gastronomie oder klassischen Wohnungsmarkt?
Produktdefinition
POSITIONIERUNG / NUTZEN FÜR DEN KUNDEN DES KUNDEN /
GRUNDLAGE FÜR ERFOLG
„Wer nicht weiss, was er will, muss nehmen, was gebaut wird.“ So oder ähnlich passiert es, wenn keine genaue Produktedefinition erstellt wird.
Bei der Produktdefinition geht es darum, was sind die Nutzungen, welche Nutzungseinheiten habe ich? Ist es eine einheitliche Nutzung über die ganze Liegenschaft oder mache ich einen Mix, wie Industrie/Gewerbe oder Gewerbe/Wohnen? Der Mix ist auch entscheidend, um ein Publikum anzusprechen. Meistens ist es nicht sinnvoll ein sehr breites Publikum anzusprechen, da dadurch viele Konflikte geschaffen werden, die gar nicht nötig sind. Ich positioniere mich besser in einer Nische, wo wirklich eine Nachfrage besteht und wähle einen Mix, wo eine grösstmögliche Überschneidung herrscht, denn diese befruchten sich gegenseitig, wenn man an den Betrieb, die Nutzung und auch an die ganze Vermietung oder an den Verkauf denkt.
Auch die ganze Betriebsunterhaltung muss geregelt werden, sowie die ganze Erschliessung/Anbindung und Parkplätze sollten ausreichend vorhanden sein. Wie komme ich zu einem Gebäude zu Fuss, mit dem Fahrrad, dem Auto, wie funktioniert die Anlieferung oder die Anreise der Gäste usw. Die Fusswege sollten auch für die Kinder sicher sein, wenn sie in den Kindergarten müssen oder in den öffentlichen Verkehr. Das sind alles einfache Themen, dafür muss man nicht in der Schlange stehen oder Architekt sein. Das ist normaler Menschenverstand.
Aber natürlich hängt an jeder Entscheidung ein Preisschild, aber das kann man sauber als Option ausweisen. Und wenn man dann im Prozess weiter ist, kann man sich entscheiden und abwägen, das will ich, das will ich nicht. Aber wenn man das gar nicht hat und im Blindflug ist und sich einfach blind in das Getümmel und in die Architekturwelt stürzt, dann bekommt man kein Produkt, das dann den heutigen Anforderungen und dem Stand der Technik entspricht.
Projektpflichtenheft
AUSGANGSLAGE / ZIELGRUPPE / NUTZERANFORDERUNGEN
Das Projektpflichtenheft bildet die Basis für ein erfolgreiches Projekt, denn nur so können die Qualität und die gewünschten Anforderungen durchgängig kommuniziert werden. Das Projektpflichtenheft dokumentiert die vom Bauherrn gewünschten Produkte.
Ein Projektpflichtenheft muss von einem Bauherrn oder besser von einem Bauherrenvertreter erstellt und gepflegt werden. Hier verweise ich gerne auf einen anderen Beitrag, wo ich ausführlich auf das Projekt Pflichtenheft eingegangen bin.
Das Projekthandbuch
ZUSAMMENARBEIT / ORGANISATION / KOMMUNIKATION
Das Projekthandbuch bildet die Basis für eine erfolgreiche und einfache Zusammenarbeit. Dank dieses Handbuches können viele Leerläufe vermieden werden und bereits Standards und Prozesse im Projekt etabliert werden, welches die Effizienz aller Beteiligten erhöht.
