21. Dezember 2023

Flächendefinition nach SIA 416

Für Flächen- und Volumenberechnungen von Gebäuden gibt es in der Schweiz die Norm SIA 416, die eingehalten werden können und den Prozess vereinfachen. Im heutigen Blog mache ich eine kurze Schulung über die SIA 416. Nach diesem Beitrag kennst du die wichtigsten Fakten und kannst eine Berechnung für dich selbstständig korrekt durchführen. Diese Norm gibt uns die Möglichkeit, in der ganzen Schweiz die gleichen Flächen nutzen zu können. Der Vorteil ist, damit können wir die Kosten, die Baukosten und die Aufwendungen gleich abschätzen und im Verhältnis zur Fläche setzen. Auch die Erträge, d.h. alles, was wir extern vermieten oder verkaufen, können wir in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung gegenüberstellen und es gibt einen Standard, um das anzupassen.

Einführung zur SIA 416

Der schweizerische Ingenieur- und Architektenverein, kurz SIA, gibt Normen heraus. Diese Normen sind nicht obligatorisch, d.h. sie sind nicht per se rechtsverbindlich. Die Rechtsprechung ist so, dass wir nach den Regeln der Baukunst bauen müssen, nach der Aktualität und nach dem aktuellen Auftraggeber. Wenn man aber vor Gericht geht oder irgendwo ein Gutachten einholt, ist es das Naheliegendste, in der aktuellen Situation und im aktuellen Umfeld die SIA Norm zur Seite zu ziehen. Hast du Obligationen oder OR-Verträge, kannst du das bewusst ausklammern oder gar nicht erwähnen. Aber in der Regel oder über 80% der Bauten, die wir machen, sind nach SIA Normen und daher ist es natürlich naheliegend, dieses Normenwerk zu verwenden. Für Volumen- und Flächenberechnungen ist speziell die SIA416 gültig. Diese hat das Ziel und den Zweck, eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten, damit die gleichen Flächen in der selben Konsistenz identisch bezeichnet werden und damit natürlich auch für statistische Daten und Nachkalkulationen, sowie auch für die tägliche Arbeit verwendet werden können. Die SIA ist ein Instrument, das jeder Bauherr oder Immobilieninvestor verstehen muss.

Anwendungsbereich der SIA 416

Wichtig zu verstehen ist der erste Schritt, denn es gibt ein Abgrenzungsthema der SIA 416. Diese Norm ist dazu da, Flächen- und Volumennachweise zu erstellen, sprich Grundlagen zu schaffen, dass man diese Nachweise so erstellen kann. Zusätzlich bietet es die Möglichkeit, Variantenvergleiche zu machen. Welche Themen, Vorschläge, Aufträge, Nachträge oder auch welche Varianten von Bauprojekten, Machbarkeitsstudien etc. sind besser und so bekommt man eine Abwägung in der Flächeneffizienz hin. Ausserdem ist die SIA 416 wichtig für Wirtschaftlichkeitsüberlegungen, wie für Wirtschaftlichkeitsberechnungen, für Dokumente zu erstellen oder natürlich für die statistische Erfassung, also Nachkalkulationen erstellen zu können, um relativ einfach die richtigen oder sehr genauen Zahlen bereits in einem frühen Anfangsstadium zu bekommen.

Das ist nicht zu verwechseln mit den ganzen baurechtlichen Themen, wie die Bruttogeschossfläche im Zusammenhang mit einer Ausnützungsziffer oder auch die anrechenbare Geschossfläche, die es in vielen Baureglementen gibt, sowie auch die anrechenbare Grundstücksfläche. Diese sind immer gem. Gemeinde, Kanton oder Stadt definiert und müssen nach deren, in der Regel kantonalen, Auslegung berechnet werden und haben mit der SIA 416 nichts zu tun. Natürlich sind sie analog und ähnlich. Aber man muss verstehen, dass die baurechtlichen Nachweise und Definitionen in den kantonalen Reglementen definiert sind und dass man dort genau nachlesen muss, was zu diesen Flächen gehört und was nicht. Diese Norm ist dazu da, um die Baukosten den Erträgen im Wesentlichen gegenüberzustellen, d.h. natürlich dann auch mit den Mietflächen, Verkaufsflächen etc. Der Anwendungsbereich der SIA 416 sieht man dann in den Plänen, im Raumprogramm, in der Kostenberechnung, natürlich auch in den Entwürfen oder auch Verkaufsunterlagen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen etc. Und so haben wir eigentlich die Abgrenzung, die Präzisierung und auch die Anwendung der SIA 416 eingegrenzt, damit du verstehst, was diese Norm leisten kann und was eben nicht.

Gebäudeflächen & -volumen nach SIA 416

Die SIA 416 hat vier verschiedene Strukturbäume, vier Bereiche, wo Flächen und Volumen berechnet werden. Das erste ist die Grundstücksfläche, kurz GSF. Als zweiter Bereich sind die Geschossflächen, abgekürzt GF. Der dritte Punkt sind die Aussengeschossflächen, die AGF und der vierte Punkt, der behandelt wird, sind die Gebäudevolumen, kurz GV. Die Grundstückfläche ist die Betrachtungsweise der Grundstücke, d.h. einzelne, mehrere oder geteilte Parzellen. Allseitige umschlossene und überdeckte Grundrissflächen, welche über die einzelnen Geschosse zugänglich sind, sind die Geschossflächen. Zu den Aussengeschossflächen gehören die Aussenflächen, welche zusätzlich zu den Grundrissflächen, aber ausserhalb des umschlossenen Raumes oder einer überdeckten Fläche genutzt werden. Und das Gebäudevolumen ist, wenn wir von der Zweidimensionalität von den Flächen zu den Volumen gehen. Kurz gesagt, die Gebäudevolumen sind in Kubikmetern definiert und die Flächen in Quadratmetern. Und so unterscheiden wir diese vier verschiedenen Arten der SIA 416 von Gebäudeflächen.

Grundstücksfläche GSF

Die Grundstücksfläche GSV, ist die gesamte Fläche eines Bauvorhabens, ob dies nun nur eine Parzelle ist oder gleich zwei, drei oder mehrere. Also alle Parzellen, die für das Bauprojekt relevant sind. Hier sprechen wir dann von 100% und das ist die Grundstücksfläche. Diese ist in zwei Teile aufgeteilt. Zum einen haben wir die Gebäudegrundfläche, die GGF und zum andern die Umgebungsgrundfläche, die UF. Die UF kann dann noch einmal unterteilt werden in die bearbeitete Umgebungsflächen und unbearbeitete Umgebungsflächen. Es gibt Parameter auf einer Fläche, z.B. Gewässerabstandsflächen oder Waldabstandsflächen, diese sind unbearbeitete Umgebungsflächen. Alles andere sind dann bearbeiteten Umgebungsflächen und so kommen wir dann in diese dreistufige Unterteilung.

Geschossfläche GF

In den Geschossflächen sind wir in den meisten Fällen operativ tätig oder haben den grössten Fokus darauf. Wenn wir von diesen umbauten Flächen von 100% sprechen, sprechen wir von der Geschossfläche kurz GF. Diese wiederum wird in Nettogeschossfläche, kurz NGF, das ist einfach gesagt alles auf dem man laufen kann und in Konstruktionsfläche, KF, alles, was wir nicht betreten oder berühren können, unterteilt. Die NGF aber auch die KF werden in der Regel weiter unterteilt.

Konstruktionsfläche KF

Fangen wir ganz einfach an mit der Konstruktionsfläche, diese wird nochmals in die Konstruktionsfläche tragend, kurz KFT und in die Konstruktionsfläche nicht tragend, KFN gesplittet. Warum diese Unterteilung? Sie ist offensichtlich naheliegend, denn tragende Konstruktionsflächen werde ich nie ändern können, hingegen nicht tragende Konstruktionsflächen sind als Bauherr oder Bauherrenvertreter gut zu kennen, weil diese könnten herausgenommen werden. Man könnte Mietflächen zusammenlegen oder man könnte andere Raumanordnungen erstellen. Deshalb gibt es diese Splittung, dass man dies bewusst auseinander nimmt.

Nettogeschossfläche NGF

Die Nettogeschossfläche NGF, kann man dreiteilen. Es gibt die Nutzfläche NF, die Verkehrsfläche VF und die Funktionsfläche FF. Diese drei Bestandteile machen 100% der NGF aus. Die Nutzfläche ist klar, das ist wirklich die tatsächliche Nutzung. Bei den Büroräumen ist es diese eine Fläche exklusive Treppen, Lager, Bäder etc. Verkehrsflächen sind Korridore, die genutzt werden, um andere Einheiten erschliessen zu können oder eben auch Treppen, die im Haus sind usw. und Funktionsflächen sind Flächen, die zusammengeschlossen werden müssen, damit die Nutzflächen wieder effektiv funktionieren. Das können Teile von Korridoren sein oder verschiedene Vorzonen von effektiven Einheiten. Die Nutzfläche wird als letzter Strukturbaum auch noch unterteilt in Hauptnutzflächen HNF und Nebennutzflächen NNF. Bei Bürogebäuden oder Wohnungen sind die NNF die einzelnen Zimmer, ein Reduit, Anbau oder auch ein Schaltzimmer und die HNF sind effektiv das, was in der Nutzung den Hauptfokus hat.

Aussengeschossfläche AGF

Die Aussengeschossfläche, kurz AGF ist wieder 100% und lässt sich in zwei Rubriken unterteilen, zum einen in die Aussennettogeschossfläche, die ein ANGF und in die Aussenkonstruktionsfläche AKF. Bei der AKF die gleiche Splittung, die Aussenkonstruktionsfläche tragend AKFT und natürlich die Aussenkonstruktionsfläche nicht tragend AKFN. Die Nettoaussengeschossfläche lässt sich auch wieder in drei Unterkategorien unterteilen. Da haben wir die Aussennutzfläche ANF, die Aussenverkehrsfläche AVF und die Aussenfunktionsfläche AFF, diese drei Flächen bilden zusammen dann wieder die 100% der Aussennettogeschossfläche bilden

Grafische Beispiele

Flächendefinition eines Grundrisses

Flächendefinition eines Schnittes

Zusammenfassung der SIA 416

Das wichtigste Instrument überhaupt ist die Berechnung der Hauptnutzfläche HNF. Schau dir diese Grafik vielleicht noch einmal an, damit du wirklich sicher bist in der Überprüfung der Themen und in deinen Berechnungen richtig wiedergegeben. Die Gebäudevolumen sind analog zu berechnen, auch in Bezug auf diese Norm, es kommt einfach noch die Dimension der Höhe dazu. Dann ist auch noch einmal das Thema der verkaufbaren- oder vermietbaren Flächen aufzugreifen, diese sind natürlich möglichst verkaufsoptimiert darzustellen. Aber beachte jedes Mal die Vorgaben, die gelten, wenn du das irgendwo veröffentlichst. Mach doch im Sinne der Transparenz den Hinweis, welche Flächennorm du genommen hast, sprich hier, wenn du viel mit der SIA 416 operierst, dann kannst du auch die Flächen wie NNF, VF, etc. angeben und dann kann man sehen, nach welchen Normen und Interpretationen du das gerechnet hast. Ich glaube, dass eine einheitliche Messmethode von Vorteil ist, weil man sich dann auch wieder austauschen kann im Sinne von Erfahrungszahlen usw., um in unserer Branche weiterzukommen. Die Grundlagen sind auch wichtig, für die Immobilienbewertung oder auch für die Finanzierung. Daher ist es unerlässlich, dass man sich mit der SIA 416 gut auskennt.

Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema SIA 416 geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.

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